서울 지하철 245개 역의 시간대별 혼잡도(승하차 인원)와 역세권 아파트 실거래가를 맞대어 봤다. 59㎡·84㎡·114㎡ 세 평형 모두 상관계수 0.1 미만 — 평형과 무관하게 거의 무관하다.
혼잡도가 높다고 다 강남은 아니고, 한산하다고 다 변두리는 아니다
역 단위 혼잡도 × 평당가 상관계수 — 세 평형 모두 사실상 0
"혼잡한 역"은 이유가 서로 다른 두 부류를 함께 묶는다. 하나는 강남·선릉·역삼처럼 업무·상업 허브라서 붐비는 역이고, 다른 하나는 구로디지털단지·신도림·서울대입구처럼 여러 노선이 겹치거나 서민 밀집 주거지의 환승 수요가 몰려 붐비는 역이다. 전자는 아파트값도 높지만 후자는 승하차 인원이 강남과 맞먹어도 평당가는 3분의 1 수준에 머문다. 두 부류가 산점도 위에서 서로를 상쇄해, 혼잡도 하나만으로는 시세를 설명하지 못한다.
반대로 사평·이촌·학여울·대치·압구정처럼 역 자체는 한산해도 평당가가 최상위권인 역들이 있다. 학군·재건축 기대·한강변 입지처럼 지하철 이용량과 무관한 요인이 시세를 끌어올리기 때문이다. 역까지의 물리적 거리는 세 평형 모두에서 약하게나마 시세와 음의 상관(r=−0.14~−0.15)을 보였지만, 구·학군·건물 연식 같은 더 강한 변수들을 통제하지 않은 단순 상관이라 효과가 옅게 희석됐을 가능성이 높다.
결론적으로 "역세권"(거리)의 프리미엄은 미약하게 존재하지만, "역이 얼마나 붐비는지"는 평형과 무관하게 시세를 예측하는 변수로 쓰기 어렵다. 어떤 이유로 붐비는 역인지가 훨씬 중요하다.