서울 258개 법정동의 등록 학원수(NEIS 학원교습소정보)와 아파트 평당가 실거래를 맞대어 봤다. 결과는 상관계수 0.15(로그 보정 시 0.03) — 대치동이 학원은 제일 많아도, 가장 비싼 동네는 아니다.
최근 12개월(2025.09~2026.08) 중개거래 아파트 실거래 64,780건 · NEIS 학원교습소정보 25,493곳(2026-08 기준, 서울 전체) · 동당 아파트 거래 10건 이상만 집계
가로축(로그) = 등록 학원수(전체), 세로축 = 아파트 실거래 평당가 중앙값(만원, 최근 12개월). 점 크기 = 표본 거래 건수
학원이 많다고 다 대치동은 아니고, 학원이 적다고 다 변두리는 아니다
"학원수"는 사실 그 동네의 학령인구 밀도에 가장 크게 좌우된다. 대치동(1,625곳)·목동(1,021곳)· 중계동(549곳)·상계동(427곳)은 모두 자녀를 둔 가구가 밀집한 대단지 지역이라는 공통점이 있지만, 정작 평당가는 대치동 1억 3천만원부터 상계동 3,340만원까지 4배 가까이 벌어진다. 학원 밀집도는 "아이 키우는 동네인가"를 알려줄 뿐, "부유한 동네인가"는 알려주지 않는다.
반대로 압구정동(36곳)·반포동·잠원동·보광동(6곳)처럼 학원은 상대적으로 적어도 평당가가 최상위권인 동들이 있다. 재건축 기대·한강변 입지·소수의 초고가 단지가 시세를 끌어올리는 곳으로, 자녀 학원비보다 자산가치 자체가 목적인 수요가 크기 때문으로 보인다. 압구정동은 학원수 기준 서울 258개 동 중 140위(중간보다 낮은 수준)에 그치지만 평당가는 1위(1억 8천만원)다.
결론적으로 학원수는 "학군 수요"의 대리지표이지 "고가 아파트"의 대리지표가 아니다. 같은 학원가 안에서도 대치동처럼 학원과 가격이 함께 높은 곳이 있는가 하면, 목동·중계동·상계동처럼 학원은 많아도 가격은 중간 수준에 머무는 곳이 훨씬 많다. 서울 아파트 시세를 가르는 더 강한 변수는 학원수 그 자체가 아니라 강남 접근성·재건축 기대·한강 조망 같은 입지 요인으로 보인다.